商场商铺租金怎么算超简单攻略来啦

欢迎各位读者朋友聊聊咱们今天要说的正事儿

哈喽，大家好呀我是你们的老朋友，今天咱们来聊一个超级重要的话题——商场商铺租金怎么算是不是每次看到商铺出租信息，看着那些密密麻麻的数字和条款，就感觉脑子嗡嗡的，完全搞不懂咋回事别急，别急，今天我就来给大家好好说道说道，保证让你看得明明白白，算得清清楚楚

咱们现在生活在一个商业繁荣的时代，无论是繁华的都市还是宁静的小镇，商场商铺随处可见很多人都有过创业或者投资的想法，想租个铺面开个小店，或者把商铺作为投资渠道租商铺最头疼的问题就是租金怎么算到底要花多少钱这可是一门大学问啊不同的商场、不同的地段、不同的铺位，租金的计算方式都可能大相径庭而且，除了租金之外，还有好多其他的费用需要考虑，比如物业费、水电费、空调费等等，加起来可就不是一笔小数目了

我身边就有好几个朋友，当初就是没搞明白租金的计算方式，结果租了个"坑"铺，不仅生意不好做，还白白花了好多冤枉钱今天我就根据自己的经验和了解，给大家整理了一套超简单的租金计算攻略，希望能帮到正在租商铺或者打算租商铺的朋友们咱们今天要聊的内容，主要包括商铺租金的基本概念、常见的租金计算方式、影响租金的因素、如何谈判租金、一些实际案例分析，以及一些相关问题的解答整个过程可能有点长，但绝对值得，因为掌握了这些知识，不仅能帮你省下不少钱，还能让你在租商铺的过程中更加游刃有余

第一章：商铺租金的基本概念，先搞明白这是啥玩意儿

咱们先从最基础的概念开始聊起说到商铺租金，很多人第一反应就是"月租多少钱一平方"，其实这只是一个很片面的理解租金的计算涉及到很多方面，要想真正搞明白，咱们得先了解一些基本概念

什么是商铺租金

简单来说，商铺租金就是租户为了使用商铺的经营场所，按一定周期（比如每月、每年）支付给业主或物业管理公司的费用这就像咱们租房子一样，每个月要交房租，商铺租金就是商铺的"房租"商铺租金的计算比普通住宅房租要复杂得多，因为它不仅跟面积有关，还跟很多其他因素相关

根据不同的支付方式，商铺租金可以分为几种主要类型：

1. 固定租金：这是最常见的一种方式，就是每个月按固定金额支付租金，不管商铺的生意好坏、生意大小，金额都一样。这种方式的优点是简单明了，租户的心理预期清晰；缺点是对于业主来说，如果商铺空置或者生意不好，收入也会减少。

2. 保底租金+抽成：这种方式现在非常流行，就是每个月支付一个最低的固定租金（保底租金），再加上营业额的一定比例作为额外租金（抽成）。比如，保底租金是5000元/月，抽成比例是5%，那么如果这个月营业额是10万元，那么这个月的租金就是5000+（1000005%）=10000元。这种方式的优点是能激励租户努力经营，业主也能获得更稳定的收入；缺点是计算起来比较复杂，需要双方对营业额的统计方式有明确的约定。

3. 递增租金：就是租金会随着时间的推移而逐渐增加。比如，第一年租金是1000元/平方，第二年涨到1100元/平方，第三年涨到1200元/平方，以此类推。这种方式的优点是业主能分享到商铺价值提升的红利；缺点是租户可能需要承担租金上涨的压力。

4. 递减租金：跟递增租金相反，租金会随着时间的推移而逐渐减少。这种方式比较少见，通常适用于商铺在初期需要吸引租户的情况。

除了按支付方式分类，租金还可以按计算基础分类：

按面积计算

这是最常见的方式，就是按照商铺的实用面积或者建筑面积来计算租金比如，一个50平方米的商铺，月租金是200元/平方，那么月租金就是50200=10000元

按可出租面积计算

在一些大型商场里，商铺的面积分为实用面积和可出租面积实用面积是商铺内部实际可使用的面积，而可出租面积还包括了走廊、柱子等不可使用的部分按可出租面积计算租金，实际上会提高租金单价

按使用面积计算

这种方式比较少见，就是按照商铺实际可使用的面积来计算租金，不包括墙体、柱子等不可使用的部分这种方式对租户来说比较公平，但业主可能不太愿意采用

租金构成：不只是月租那么简单

很多人只关注每月要交多少租金，但实际上，商铺租金的构成远不止月租那么简单除了月租（或年租）之外，还有好多其他的费用需要考虑如果这些费用不提前了解清楚，等到签合同的时候，可能就措手不及了

1. 物业费：就是物业管理公司收取的费用，用于维持商场或大厦的正常运营，比如清洁、保安、绿化等。物业费通常按照面积计算，比如每平方米每月多少钱。有些商场还会额外收取公共区域使用费，就是租户使用了商场提供的公共区域（比如休息区、卫生间）需要支付的费用。

2. 水电费：商铺的水电费通常比住宅要贵得多，因为商铺的用电量、用水量一般更大。而且，很多商场会对水电费进行加价，比如按照商业电价收取，而不是居民电价。在计算租金的时候，一定要问清楚水电费的计算方式和收费标准。

3. 空调费：夏季和冬季，空调是商铺必不可少的设备。空调费的计算方式也各不相同，有的按面积计算，有的按用电量计算，有的还需要支付空调设备本身的折旧费。在一些高档商场，空调费可能是一笔不小的开支。

4. 广告费：有些商场会要求租户支付广告费，用于商场整体的宣传推广。广告费的形式多种多样，可能是固定金额，也可能是按照营业额的一定比例收取。

5. 押金：在签订租赁合同的时候，租户通常需要支付一笔押金，一般是几个月的租金。押金的作用是保证租户能够按时支付租金，如果租户违约，业主可以用押金来弥补损失。押金的金额通常在3-6个月的租金之间。

6. 其他费用：还有一些其他的费用，比如停车费、装修保证金、垃圾处理费等，都需要提前问清楚。

租金支付方式：月付、季付、年付，哪种更划算

租金的支付方式也会影响租户的现金流常见的支付方式有：

月付：最常见的方式，每月支付当月的租金这种方式对租户来说比较灵活，可以根据当月的经营情况调整支付金额；但对业主来说，资金回笼比较慢

季付：每季度支付一次租金，通常是预付下一季度的租金这种方式对业主来说资金回笼更快，但对租户来说，需要一次性准备好较多的资金

年付：每年支付一次租金，通常是预付下一年的租金这种方式对业主来说资金回笼最慢，但对租户来说，可以节省一部分资金利息，因为不需要频繁地支付租金

除了现金支付，还有一些其他的支付方式：

押几付几：就是支付几个月的押金，然后按月或按季支付租金比如"押三付一"，就是支付3个月的押金，然后每月支付当月的租金这种方式对业主来说比较安全，但对租户来说，需要一次性准备好较多的资金

银行按揭：有些业主愿意接受银行按揭的方式支付租金，就是租户通过银行来支付租金这种方式对租户来说可以减轻现金流压力，但对业主来说，需要承担一定的风险

不同的支付方式有不同的优缺点，租户需要根据自己的实际情况选择最适合自己的方式比如，如果资金比较紧张，可以选择月付或者押一付三的方式；如果资金比较充裕，可以选择年付或者押三付一的方式

税费问题：租金之外还要交哪些税

除了上述的费用之外，租户还需要承担一些税费这些税费根据不同的地区和经营项目有所不同，需要提前了解清楚

1. 增值税：如果租户的经营项目需要缴纳，那么在计算利润的时候需要扣除。的税率根据不同的商品或服务有所不同，一般在3%-6%之间。

2. 附加税费：在缴纳的基础上，还需要缴纳一些附加税费，比如城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。这些附加税费的税率通常是税率的10%左右。

3. 个人所得税：如果租户是个体工商户，那么在取得租金收入的时候，需要缴纳个人所得税。个人所得税的税率是5%-35%，根据应所得额的不同而有所不同。

4. 房产税：在一些地区，业主需要缴纳房产税，税率为1.2%或者1.8%。如果业主将房产出租，那么可以将房产税转嫁给租户承担。

5. 其他税费：还有一些其他的税费，比如印花税、土地使用税等，需要根据具体情况而定。

这些税费可能会增加租户的负担，所以在签订租赁合同的时候