人没了小产权房咋办啊详解处理方法

大家好啊今天咱们来聊一个挺让人头疼的问题——要是人没了，名下的小产权房咋办啊这事儿说起来简单，做起来可复杂了，尤其是涉及到法律、情感和现实的各种现实问题小产权房，这玩意儿咱们得先搞明白，它不是真正意义上的房产，更不是承认的商品房，它本质上是村集体土地上盖的房子，由村集体或者开发商出售给外村人、城市居民的一种房产这房子没有颁发的房产证，只有村集体或者开发商出具的"使用权证"或者"分户证"当房主去世后，这房子能咋处理，就成了一个老大难问题

一、小产权房的概念与法律性质

咱们得搞清楚小产权房到底是个啥玩意儿小产权房，顾名思义，就是"小"字头的产权房它并不是法律意义上的商品房，而是由乡镇、村集体或开发商在集体土地上建造的房屋，然后出售给社会公众这种房子没有颁发的房产证，只有村集体或者开发商自己颁发的"使用权证"或者"分户证"

从法律角度看，小产权房存在诸多问题根据《国土地管理法》规定，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于农民集体所有也就是说，农村集体土地是不能随意用来建商品房出售的现实中大量的小产权房就是建在这类土地上的，这就造成了法律上的冲突

著名家孙宪忠教授曾指出："小产权房实际上是村集体违反土地管理法，擅自将集体土地用于房地产开发，然后出售给城市居民的行为，其法律效力存在严重问题"正因为如此，小产权房交易不受法律保护，不能像商品房一样上市流通，更不能继承

那么，当房主去世后，这小产权房到底算谁的从法律角度看，既然没有承认的产权，房主去世后，这房子理论上就不属于遗产范畴在实际操作中，由于涉及感情、经济等多方面因素，问题往往不会这么简单

二、小产权房继承的法律困境

说到继承，这可是小产权房问题中最让人头疼的部分咱们都知道，根据《国继承法》，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产如前所述，小产权房并不是合法的财产，它没有颁发的房产证，所以从法律角度看，小产权房不能作为遗产继承

现实中的情况往往比法律规定复杂得多由于小产权房往往价格远低于同地段的商品房，但居住条件又差不多，所以很多人购买小产权房，尤其是城市居民购买农村的小产权房，看重的是低廉的价格和相对稳定的居住环境当房主去世后，这些购买小产权房的人往往希望能继承这房子，至少能有个地方住，或者能收回点投资

最高法院曾发布过关于审理涉及农村集体土地纠纷若干问题的规定，其中明确指出："对于农村集体土地上的房屋，其所有权属于村集体，村民只有使用权村民去世后，其房屋使用权由村集体收回，但可以给予适当的补偿"这个规定实际上是小产权房继承问题的法律底线

在实际操作中，小产权房的继承往往需要考虑多种因素：一是房主与受遗赠人的关系；二是受遗赠人是否是村集体成员；三是村集体的态度；四是当地的这些因素交织在一起，使得小产权房继承问题变得异常复杂

举个例子吧我认识一位张先生，他在2005年花30万买了一套农村小产权房，当时村里的人都说他傻，这么便宜的房子哪能买张先生去世后，他的老伴儿想继承这套房子，但村里说这房子是集体的，张先生去世后，房子归集体所有，可以给老伴儿一套类似的房子，但得补差价老伴儿不干，说当初买就是的，现在凭什么要补差价最后闹到法院，法院这房子归村集体所有，但村里需要给老伴儿一次性补偿30万这个案例就典型地反映了小产权房继承中的法律困境

三、小产权房继承的常见处理方式

虽然法律规定上小产权房不能继承，但在现实生活中，人们还是想方设法要处理这些房子经过多年的实践，已经形成了一些常见的处理方式这些方式各有优劣，具体采用哪种方式，得根据实际情况来定

第一种方式是村集体收回房屋这种方式在法律上是最有依据的，也是大多数村集体采取的方式根据《国土地管理法》和相关规定，农村集体土地上的房屋所有权属于村集体，村民只有使用权村民去世后，其房屋使用权由村集体收回，但通常会给继承人一定的补偿这种方式的优点是操作简单，避免了复杂的法律纠纷；缺点是继承人可能得不到多少补偿，尤其是购买小产权房时价格已经很低的情况下

第二种方式是转让给村集体成员这种方式需要得到村集体的同意，并且受让人必须是村集体成员根据一些地方的规定，村集体成员之间可以转让小产权房，但需要经过村集体同意，并且转让价格不得低于市场价格这种方式的优点是继承人可以得到一定的补偿，而且可以继续住在原来的房子里；缺点是转让范围有限，不是谁都能买

第三种方式是折价补偿这种方式是指村集体给继承人一定的经济补偿，但房屋归村集体所有这种方式的补偿标准各地不一，有的地方按购买价格补偿，有的地方按市场价格补偿，还有的地方按评估价值补偿这种方式的优点是继承人可以得到一定的经济补偿，可以用于购买其他住房；缺点是补偿标准不统一，可能无法完全弥补损失

第四种方式是作为遗产处理虽然法律规定小产权房不能继承，但在实践中，一些地方还是允许将小产权房作为遗产处理的，但需要村集体的同意这种方式的优点是继承人可以得到一定的补偿，可以保留与逝者的情感联系；缺点是操作复杂，容易引发纠纷

那么，这些方式具体该怎么操作呢以村集体收回房屋为例，通常需要以下几个步骤：一是继承人向村集体提出继承申请；二是村集体审核申请，包括房主与继承人的关系、继承人的身份等；三是双方协商补偿标准；四是签订协议；五是村集体收回房屋整个过程可能需要几个月甚至更长时间，而且补偿标准各地不一，很难保证公平合理

四、小产权房继承的注意事项

处理小产权房继承问题，需要注意的事项还真不少这些注意事项涉及法律、情感、经济等多个方面，处理不好，轻则引发纠纷，重则导致财产损失在处理这类问题时，一定要谨慎小心，最好能咨询专业人士的意见

要搞清楚房主与继承人的关系根据《国继承法》，遗产继承有法定继承和遗嘱继承两种方式法定继承是指在没有遗嘱的情况下，按照法定顺序继承遗产遗嘱继承是指房主在生前立下遗嘱，指定继承人继承遗产小产权房继承首先要确定继承人的身份，是配偶、子女、父母还是其他亲属如果是非法定继承人，比如朋友或者养子女，继承难度会大很多

要了解村集体的态度由于小产权房所有权属于村集体，村集体的态度对继承结果影响很大有的村集体比较开明，愿意给继承人一定的补偿；有的村集体则比较严格，要求继承人必须是村集体成员才能继承在处理继承问题时，一定要先了解村集体的，做好沟通工作

要考虑当地的不同地区对小产权房的不同，有的地方允许继承，有的地方不允许；有的地方可以折价补偿，有的地方只能作废在处理继承问题时，一定要了解当地的，避免好心办坏事

要注意情感因素小产权房往往承载着房主和继承人的情感，尤其是在房主去世后，继承人可能会对房子产生特殊的感情在处理继承问题时，一定要充分考虑情感因素，尽量做到公平合理，避免引发家庭矛盾

举个例子我有一个朋友李女士，她的母亲在2008年去世，留下了一套农村小产权房李女士是独生女，按理说有权继承但问题是，这套房子是母亲单位分的房子，后来母亲以低价卖给了别人，但一直没有办理过户手续母亲去世后，房主要求李女士按当初的价格收回房子，李女士不干，说房子是母亲买的，应该由她继承双方闹到村委会，村委会说这房子是村集体的，要按村规民约处理经过多次协商，村委会同意给李女士一套类似的房子，但需要补偿当初的购买价格这个案例就说明了处理小产权房继承问题需要注意的事项

五、小产权房继承的预防措施

聊了这么多关于小产权房继承的问题，咱们也得想想怎么预防毕竟，与其在问题出现后再想办法解决，不如提前做好预防工作对于购买小产权房的人来说，预防措施主要有以下几个方面：

尽量选择正规的开发商或者村集体虽然小产权房存在法律风险，但也不是所有的小产权房都是黑心开发商建造的有些小产权房是由村集体统一建造，并且