房地产成本核算方法

房地产开发企业计税成本的核算方法简述

概述：

一、首先了解什么是计税成本

计税成本指的是企业在开发、建造产品过程中按照税收规定核算和计量的应归入某项成本对象的各项费用。对于房地产开发企业来说，这些费用主要包括土地征用费、前期工程费、建筑安装费等。

二、明确计税成本对象及确定原则

成本对象是归集和分配开发、建造过程中各项耗费的项目。这些成本对象一经确定，不能随意更改。确定成本对象的原则包括可否销售、分类归集、功能区分等。

三、了解企业计税成本核算的一般程序

这个核算程序首先确定成本对象，接着确定成本分配方法，然后将各项实际支出合理划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定进行归集和分配。对本期已完工成本对象进行计税成本结算。

四、探索成本的分配方法

房地产企业的成本分配方法与工业企业有所不同。常见的分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法。企业可以根据具体情况选择适当的分配方法。

五、特殊事项的成本分配

对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，除了土地成本、过渡性成本对象和借款费用的分配方法外，一般由企业自行确定。其中，土地成本的分配通常按占地面积法进行，而过渡性成本对象如公共配套设施的开发成本则按建筑面积法分配。

六、预提费用的处理方法

除了特定的预提（应付）费用（如出包工程、公共配套设施费用、向上交的费用等），计税成本应为实际发生的成本。这些预提费用必须在一定条件下才能计提。

七、依据

计税成本的核算和处理应遵循税务总局的相关通知，特别是《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》。