2025年直管公房新规解读（北京新房改：申请式改建启动，5年2万户公房变私房）

2021年4月29日，北京市东城区迎来首个“新危改”试点项目——光明楼17号简易楼的启动仪式。这个项目位于东城区龙潭街道，是一栋建于上世纪60年代的三层砖混结构简易楼，建筑面积约1400平米，属于京诚集团的直管公房，共有29户承租户。

根据金诚集团的评估，这栋光明楼17号简易楼存在严重的安全隐患，被归为“危楼序列”。整栋楼的问题包括墙体空斗砖、楼板是槽型板、承重性能差、没有抗震设防及外墙保温措施，且上下水设备陈旧老化。楼里每5户居民共用一个卫生间，给生活带来不便。

2020年7月1日，北京住建委正式发布了《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，东城区据此决定把光明楼17号简易楼作为全市首个“危改试点”工程。按照这一，两类房屋可被选为“危改试点”：一是建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患的简易住宅楼；二是经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房。

一旦列入“危改试点”，这样的房子将获得以下优势：

1. 整栋楼拆除重建，相当于“旧貌换新颜”。改建项目将以土地重新划拨的方式供地，并办理国有建设土地使用权首次登记，土地年限重新计算，让老房子变成新房子。

2. 公房产权转变为私房产权，且允许回迁回购。改建项目将参照经济适用房项目办理建设手续，意味着公房产权将转变为私房的经济适用房产权，并且原居民可以回迁和回购。

3. 居住面积适当扩建，户型得以优化。原则上居民户数不增加，如条件允许可适当增加建筑规模，打造成为具有“独立厨房、独立卫生间的套房”。

结合北京住建委的《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，东城区为光明楼17号简易楼量身定制了危改。该项目采取申请式改建方式，完成后允许原承租户选择回住或外迁。选择回住的承租户可以通过购买获得房屋产权（参照经济适用房产权管理）或选择继续承租。选择外迁的承租户则按照直管公房平房的退租，获得货币补偿和共有房指标。

2020年8月，光明楼17号简易楼的危改项目正式启动，全部29户公房承租户都同意进行申请式改建，签约率高达100%。2021年4月，项目正式动工。具体方案包括拆除原三层简易楼，改建为四层住宅楼，保持原有户数不变，每户增加独立厨房和卫生间，平均每户建筑面积增加约十六平米。增设半地下一层作为公共服务配套用房。最关键的是，所有承租户都选择了购买回迁的方式，将原本的直管公房转变为私人产权的经济适用房。购买成本方面相当优惠。综合改建成本指导下，平均每户购买成本不超过二十万。在回购选房时规定按照原房本面积进行选择原则进行。“危改试点”本质上是一个“新房改”，让公房承租户以相对低廉的成本将公房产权转为私房产权实现了真正的房改目标。未来五年北京将会实施一百万平米的危旧楼房改建计划预计将有两万户公房将变成私房这部分楼房的承租户无疑是最幸运的人之一同时这也将增加北区的次新房供应量对房价起到一定稳定作用房屋的稀缺性也将随之降低。