120平的房子公摊去了34平

取消公摊制度被纳入了2025年的重要工作计划，可以说已经成为未来的趋势。广东省的肇庆市率先取消了公摊制度，随后湖南的衡阳、湘潭，河北省以及浙江省的杭州市也纷纷跟进。实际上，在广州的新规中，楼盘基本上已经不再有公摊面积。

以广州市的越秀云悦为例，今年9月拿地，12月开盘预售，小区设计简洁，只建了一个大门，但房子销量却非常好，单价约为5.5万/平。虽然价格看似不便宜，但因为实用率高达130%，所以开盘即售罄。购买88平的房子，实际使用面积超过100平，购买110平的房子，实得面积更是超过130平。

这种现象并非个例。在广州南沙的招商林屿境，实用率甚至达到了140%。购买120平的房子，实际使用面积可达150平。这些额外的面积是如何来的呢？主要是开发商利用新规下的阳台、花池等区域不计入建筑面积的规定，通过扩大这些区域的面积来增加实用率。

对于刚需购房者来说，这种高实用率的房子几乎是无法拒绝的。实际上，房企在实践中早已通过偷面积、扩大阳台等方式消除了公摊面积的影响。取消公摊的文件发布，只是顺应市场趋势而已。

是否取消公摊并不影响房价的真正因素。真正影响房价的是房企之间的竞争。如果有的房企按照旧规建房，存在较大的公摊面积，而附近的新规楼盘却因为高实用率而更受欢迎，那么前者可能会面临销售压力，不得不降价。但这与是否取消公摊并没有直接关系，关键在于能否偷面积。

可以说，在2023年之前，房地产还是主导下的市场。但从2023年以后，房地产逐渐迈入了市场化阶段。在刚需楼市场，主打性价比、大面积、好地段、适中价格并注重改善性需求。也就是说，购房者更看重居住体验，而不仅仅是房子的升值潜力。

而在豪宅市场，则主打圈层划分，注重面积、地段和价格的高端定位，同时上车门槛也不能太低。在一线城市，豪宅价格起码要达到1500万以上，为小区业主打造纯净的社交圈层。

取消公摊制度也带来了一些副作用，其中之一就是二手房市场越来越难卖。二手房存在公摊面积大、实用率低、楼龄老、居住体验不佳等问题。由于新房赠送大量面积，导致新房单价相对较低，与二手房价格形成倒挂现象。这进一步抑制了二手房的成交，甚至可能导致价格的进一步下滑。

取消公摊制度并不会直接导致房价下跌。但新房竞争力的增强会对二手房市场形成强大的抑制效应。当前的问题不是是否取消公摊，而是实用率不高的房子已经很难卖了。