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地产巨头率先打响“保价战”，房价真的能够保持稳定吗？

近日，某龙头房地产公司旗下多个项目公司在“金九银十”期间推出了一系列“保价”活动。此举旨在稳定市场预期，减少购房者因价格波动产生的焦虑，增强购房信心。涉及的城市包括温州、西安、四川、济南、成都、广东等多个城市的楼盘。随着新的，不少地方和楼盘纷纷宣布房价将上涨。

在我看来，这场“保价”活动更像是一场营销噱头，难以持续并产生实质影响。

“保价”和“无理由退房”这些营销手段早已不是什么新鲜事。许多房地产商和楼盘都曾使用过这些策略。当年恒大也曾大力宣传，但并未对整个行业产生持续影响，也没有见他们坚持多久，更没有对市场产生真实的影响。最近一两年，许多楼盘已经采用了“无忧购房”模式，即客户下定后，在一定时间内无论何种原因都可以退房。这次营销手段并不会带来额外的红利。

由于房地产产品的非标性质，降价与否往往难以清晰界定。例如，同一栋江边的住宅，一线看江和不看朝向，单价差距可能高达30%-50%。前期购买一线看客户单价为1万元，后期购买同样看房屋也卖1万元，这算是降价吗？从数字上看并没有降价，但从实际情况看，价格差异显著。只要产品细节、装修、景观或区位稍有变动，是否降价就难以说清楚。最终降价承诺往往无法执行。

宣称要“保价”的这家开发商被同行称为“价格杀手”。他们在各大城市、各个板块都是降价速度最快、降价幅度最大的先锋。以价换量已经是他们近期的核心营销策略。

央行924新政中，最有利于房地产市场的是3000亿支持保障性住房再，央行支持比例由60%提高至100%。

随着924新政的发布，降低存量房贷利率成为关注度最高的。其次是统一首套房和二套房的首付比例。真正重磅且至关重要的是央行提高支持收购保障性住房的资金比例。因为收购市场上的商品房作为保障性住房是一个有效的去库存手段，可以快速消化市场上一批滞销房源，并带动整个市场。此前517新政曾公布实施这一计划，但由于资金问题未能实质性推进。现在，由于缺少那40%的自有启动资金的问题得到解决，央行全额支持的推出使得收购工作得以启动。只要看上某房源就可以进行收购。如果全面落地执行，收购商品房作为保障性住房的工作将大幅度提速。这对房地产市场去库存具有积极效果。关于如何选择合适的房源、如何准确估值以及如何防止等问题则是技术问题有待解决和完善。